Plan Financiero ó Especulación

En mis estudios de economía, entre muchas cosas, aprendí que un bolívar hoy tiene más valor que el próximo mes. Mientras más prolongado sea ese tiempo, menos valor tendrá ese bolívar con respecto a hoy. Fundamentado en este principio, me resulta inexplícale  la nueva ingeniería financiera adoptada por las empresas que se ocupan del sector inmobiliario. A continuación hago un ejercicio del plan de financiamiento que ofrecen estas empresas.

Usted desea adquirir una vivienda, asumamos hipotéticamente que cuesta 300.000 Bs.F., se le exige una inicial del 30%, es decir 90.000 Bs.F. Dado que el monto máximo de financiamiento por la vía de política habitacional es de 133.000 Bs.F. habrá un déficit de 77.000 Bs.F. El ingenioso plan diseñado le ofrece a usted cancelar esta diferencia en cómodas cuotas mensuales hasta que se produzca la entrega del inmueble, muy bien, supremamente solidario. Pero, ahí viene la rabo de cochino, resulta que ese déficit se considera una deuda ¡de usted!, la cual deberá pagar, en el mejor de los casos, a una tasa de interés mensual  equivalente al índice de precios del consumidor (IPC), en otros casos se fija una tasa anual. En ambos casos los intereses se calculan sobre el saldo deudor, pagaderos al final del plazo de entrega.

Hagamos ejercicio con el caso IPC. EL IPC promedio mensual para el período 1970 – 2007 arroja una inflación promedio de 1.76% mensual. Consideremos que el plazo de entrega del inmueble es de 18 meses.

Pago mensual: 77.000 dividido entre 18 = 4.277,78 Bs.F.

 

 

Su deuda se ha incrementado en 18,3%  (14.114,25 Bs.F.), pero esto no es todo, su deuda a financiar también crecerá, por que hay que actualizar el precio del inmueble a precios de mercado al cabo de los 18 meses. Que tal.  

Cuál es la contradicción según mí entender. Usted está entregando 4.277,78 Bs.F. cada mes, dinero que la empresa va usar al recibirlo y por lo tanto la inflación de los meses subsiguientes no le afectan, usted entrega dinero sin ninguna contraprestación, salvo la de una promesa de entrega del inmueble.
Continuemos con nuestro caso hipotético, si un proyecto inmobiliario consta de dos torres de 8 pisos, con cuatro apartamentos por piso cada una, hablamos de 64 apartamentos, multiplique por el pago y tendrá 273.777,77 Bs.F, mensuales. En los cuatros primeros meses dispondrán de 1.095.111,11 BsF. Súmele a este monto la inicial aportada por los compradores (5.760.000 Bs.F.) total 6.855.111,11 Bs.F. Suficiente para comprar materiales de construcción, lo que restan son pagos de sueldos y salarios que no son indexados por el IPC. Joder.
Un amigo me atajo y me dijo: hermano, venga y le digo, la cuestión no es soplar y hacer botella, todos los apartamentos no se negocian de una sola vez. Mi experiencia es que cuando voy a investigar sobre un apartamento en un conjunto residencial, que aplica este plan, no quedan disponibles y se está en la preventa de la siguiente etapa, pero bueno Ok. Acepto la acotación, demos una extensión a seis meses, aún más, estimemos que de la recaudación mensual, el 30% es para sueldos y salarios. A partir del séptimo mes a los señores les queda un flujo libre mensual de 191.644, 44 Bs.F., si se crea un fondo con estos recursos, una cuenta de ahorro que paga el 1% mensual, al final del año restante se tendrá: 2.430.531,19 Bs.F., ¡Por favor una ambulancia a mi amigo le dio un soponcio!, estos economistas financieros son unos verdugos.  

Si usted paga un bien por adelantado lo menos que puede esperar es que le mantengan el precio al cual compro hoy, por ejemplo: las negociaciones petroleras se hacen a futuro, se negocia hoy y se entrega a tres meses. Estas empresas trabajan con su dinero sin el pago de ningún interés (los bancos al menos pagan el 12% anual sobre saldos mensuales), y para colmo le cobran intereses, ¡una guara! estos panas están supremamente apendejiaditos. 

¿No hay ningún organismo que haga una evaluación de este plan?, para mi es una cuota balón disimulada. Si no es así que me expliquen. 

Que pienso debería hacerse, crear un fideicomiso de tal manera que los depósitos adelantados generen intereses para los compradores, y ajustar al final del plazo de entrega, al menos el consumidor habrá ganado unos cobres, que seguramente aplicarán a la deuda.

Si usted es una persona organizada con disciplina, Propóngase hacer por cuenta propia un fondo bajo las mismas condiciones, al final de los 18 meses tendra: 155.667,21 Bs.F. En general, con el plan financiero ofrecido por los grupos inmobiliarios usted deja de ganarse 14.333,85 Bs.F. y tendrá que pagar adicionalmente 14.114,25 Bs.F. total, usted pierde 28.448,10 Bs.F. 

Sin más que agregar, lo dejo para su evaluación.

 

Econ. Ulises Rivero Gómez
C.I.V. 5.017.516
ujr57@hotmail.com
07/03/2009

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